¿Qué es la inquiokupación? Uno de los últimos métodos para ocupar una vivienda ilegalmente en España.
Un fenómeno que va tomando auge a tal punto que muchos arrendatarios sienten recelo de alquilar sus inmuebles, sino es por un okupa o por los también llamados inquiokupas.
Esta práctica es motivo de preocupación para todo el sector inmobiliario y cualquier arrendatario que viva de sus alquileres.
Está siendo una de las principales razones por las cuales muchos dueños eligen no arrendar su vivienda, lo que dificulta encontrar viviendas para muchos ciudadanos en el país.
Contenido:
¿Un acuerdo verbal vincula como contrato de alquiler?
Okupación ilegal vs. Inquiokupación
Desahucios por impago de alquileres en España
Legislación en España sobre la okupación ilegal
¿Cómo evitar la inquiokupación?
¿Qué es un inquiokupa?
El inquiokupa es una persona que puede o no poseer un contrato de alquiler.
Habita la vivienda con la aprobación del propietario y paga su alquiler por un par de meses hasta que deja de hacerlo y se rehúsa a abandonar la vivienda.
Este fenómeno se ha difundido por toda España como ‘inquiokupación’. Aunque puede confundirse con los okupas y el delito de ocupación ilegal, bajo los parámetros legales no lo es.
Un okupa es una persona que invade una vivienda, algunas veces con el uso de la fuerza bruta y creando destrozos sin la autorización del propietario.
Mientras que el inquiokupa es un inquilino que después de cierto tiempo se rehúsa a seguir pagando su alquiler pero no desaloja el inmueble y se convierte en moroso.
¿Un acuerdo verbal vincula como contrato de alquiler?
Si, todo acuerdo o pacto que se realice entre propietario y arrendatario verbalmente se tomará como contrato ya que la ley española admite estos acuerdos verbales como contratos.
Este tipo de contratos generan un problema mayor a la hora de desalojar a un inquilino.
El hecho de que no exista una prueba física, tangible de que el inquilino se comprometió a pagar por su estancia en la vivienda dificultará procesar una demanda de desalojo o por reclamación de pagos de renta.
Los procesos legales necesitan pruebas tangibles para probar la veracidad.
En casos de esta naturaleza cuando no se cuenta con un contrato físico, la mejor manera de probar la vinculación del inquilino es con pruebas de los pagos realizados anteriormente a la cuenta del propietario.
Si el propietario no tiene registro de estas transacciones o de algún tipo de comprobante porque recibió el pago en efectivo, el proceso se complica aún más.
Cuando no hay rastros de pagos de rentas, se tendrán que buscar en otros medios las pruebas.
Estos pueden ser testigos al momento de realizarse los pagos, mensajes o audios de WhatsApp, emails, entre otros.
Okupación ilegal vs. Inquiokupación
La ocupación ilegal es un término que describe como los okupas invaden propiedad privada sin tener un contrato de arrendamiento y sin el consentimiento de el o las personas propietarias.
Este no es un término jurídico aunque es bastante conocido y utilizado en el vocablo diario.
Para procesar una demanda en este tipo de casos se debe precisar si la ocupación corresponde con un allanamiento de morada o una usurpación de vivienda.
Ambos términos corresponden a delitos penados por el Código Penal español.
El allanamiento de morada corresponde con la violanción de morada, el sitio donde una persona reside y desarrolla su vida íntima (la primera vivienda por lo general).
En el delito de usurpación concierne si la vivienda es un sitio deshabitado, es decir, si no constituye morada (segundas viviendas o sitios abandonados).
La «inquiokupación» es un término relativamente nuevo, se ha utilizado con más frecuencia en los últimos años y es usado fuera del ámbito legal, tratando un concepto muy distinto a la ocupación ilegal.
Este nuevo término se refiere a la morosidad y requiere el inicio de un proceso diferente: el desahucio y la solicitud por parte del propietario del cobro por impago de rentas.
En estos casos los procesos que se llevan a cabo son distintos al de la ocupación ilegal.
Se puede tramitar una demanda por desahucio por el impago de las rentas de alquiler así como un desahucio express, dependiendo del tipo de caso.
Desahucios por impago de alquileres en España
En España, el desahucio por impago de alquileres se rige bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Los inquilinos que sobrepasen dos mensualidades de alquiler vencidas, sin haber realizado el pago del mismo, son susceptibles a recibir una notificación de desahucio.
En los casos en los que el inquilino reciba un aviso de desahucio u otra orden judicial para la terminación del arrendamiento, tendrá plazos y procedimientos específicos para defender su situación ante el juez.
El inquilino también podrá presentar una solicitud para el acuerdo extrajudicial para solventar sus impagos.
Una vez acordado el desahucio y si no se encuentra un acuerdo extrajudicial antes, tras dos meses aproximadamente, tendrá lugar la ejecución forzosa del contrato por parte de la Policía Nacional así como la inmediata entrega al propietario las llaves y salida del inquilino.
Legislación en España sobre la okupación ilegal
En España, la okupación ilegal es un delito penal y se refiere a la entrada fraudulenta y el uso fraudulento de determinados bienes inmuebles sin permiso legal y con intenciones de beneficio económico.
Aunque no hay una ley específicamente dedicada a esta forma de ocupación, existen varias normas que en conjunto permiten la represión de este delito.
Dichas sanciones pueden ser desde actos administrativos hasta multas económicas, penas de prisión, etc., dependiendo del caso.
En primer lugar, el artículo 202 del Código Penal regula en el delito de allanamiento de morada
“1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.”
El artículo 245 del Código Penal definirá la usurpación como un acto ilícito consistente en el uso ilegal, temporal y sin título válido, de bienes ajenos.
“1. Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.
2. El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.”
Estos dos artículos se utilizan con frecuencia para sancionar los casos de okupaciones ilegales.
¿Cómo evitar la inquiokupación?
- Establecer un límite de tiempo razonable entre el momento en que se entrega la fianza y el momento en que se realiza el pago de los alquileres.
- Crear un contrato de arrendamiento bien detallado con todas las condiciones del arriendo, incluyendo un calendario de pagos de los alquileres y la duración total del acuerdo en los términos explícitos.
- Establecer cláusulas contractuales para limitar cuándo y dónde el dueño puede ingresar a las viviendas sin previo aviso y siempre respetando la privacidad adecuada para el inquilino.
- Estipular reglas claras sobre cuestiones relacionadas con los impuestos, gastos, decrementos o cualquier otro tema específico que se encuentre relacionado con el inmueble.
Las cifras por demandas de morosidad a inquilinos van en aumento en el país, la recientemente llamada inquiokupación preocupa considerablemente a aquellos que ofrecen sus inmuebles en alquiler.
La ley al aceptar como contrato incluso los acuerdos verbales entre propietario e inquilino, ralentiza los procesos de desahucio y las reclamaciones de pago de rentas.
A pesar de que las leyes españolas establecen medidas para prevenir los principales problemas relacionados con esta práctica, parecen no ser suficientes.
Cada persona tiene el derecho de poseer y garantizar la seguridad de su propiedad, por eso es indispensable que se tomen medidas tanto para prevenir como para solucionar este tipo de ocupación ilegal.