El proceso de desahucio en España es una medida legal que se utiliza para recuperar una propiedad cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales.
Como puede ser el no pagar el alquiler, dañar la propiedad o utilizarla para fines ilegales.
Pero los desahucios también cubren otro tipo de circunstancias como son las okupaciones ilegales, desalojo de precaristas o por finalización del contrato.
En general, existen dos tipos principales de procedimientos de desahucio en España: el proceso civil y el proceso penal.
El proceso penal es más largo y suele llevar más tiempo, mientras que el proceso civil es una opción más rápida y por tanto es la más utilizada en este tipo de procesos.
Cada proceso de desahucio debe seguir ciertos procedimientos y requisitos legales para garantizar que el proceso se realice de la manera más diligente posible.
En este artículo ampliaremos acerca de los tipos de desahucio y cómo son los procedimientos para realizar una demanda de cada proceso en particular.
Contenido:
- Proceso de Desahucio Express
- Proceso de Desahucio por impago de alquiler
- Proceso de Desahucio por fin de contrato
- Proceso de Desahucio por precario
¿Qué es el desahucio?
Es considerado como un proceso de desahucio a inquilinos mediante procedimientos legales ya sea por impago de rentas o finalización del contrato de alquiler.
En España se refiere al proceso legal mediante el cual un propietario solicita la recuperación de una propiedad que ha sido alquilada a un inquilino, y este último se niega a abandonarla.
Según el artículo 1569 del código civil español el arrendatario puede tramitar un proceso de desahucio por las siguientes razones:
- “Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
- Falta de pago en el precio convenido.
- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
- Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.”
Pero este proceso no solo se aplica a los inquilinos aunque sea es el método más usado, se utiliza también en circunstancias donde se perciba una okupación ilegal, la cual daría lugar a un proceso de desahucio por precarista o un desahucio express para okupas.
Estos pueden llevar a un juicio donde se dicta una sentencia que puede o no obligar al desalojo del inquilino y su posible entrega de la propiedad al propietario.
Destacamos que en España, existen leyes que protegen a los inquilinos ante procedimientos injustificados de desahucio y permite la posibilidad de negociar acuerdos antes de llegar a los tribunales.
Tipos de desahucio
En España, existen diferentes tipos de desahucio según la causalidad y el tipo de contrato de alquiler:
- Desahucio express: es el procedimiento legal en España que permite a un propietario de una vivienda o local comercial recuperarlo en caso de Okupación ilegal.
Se llama express porque es un procedimiento más rápido que el tradicional, ya que se requiere de menos tiempo y menos trámites judiciales para su ejecución.
- Desahucio por impago de alquiler: es el más común y se produce cuando el inquilino no realiza el pago de la renta en los plazos establecidos por el contrato y el propietario necesita recuperar la propiedad.
En este caso, el procedimiento judicial se basa en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Desahucio por fin de contrato: se produce al finalizar el periodo del contrato de alquiler y el propietario no desea renovarlo.
El propietario solicitará la entrega del inmueble y si el inquilino no está de acuerdo, se llevará a cabo un juicio y se seguirá el procedimiento establecido por la ley.
- Desahucio por precario: se produce cuando el inquilino ocupa la vivienda sin tener un contrato de arrendamiento vigente o sin autorización del propietario.
En este caso, el propietario puede interponer una demanda y el proceso se rige según lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es importante destacar que los procesos de desahucio varían según la causalidad y cada uno tiene sus propias características y procedimientos legales.
Proceso de Desahucio Express
Para interponer una demanda de Desahucio Express se deberá tramitar a través de internet, además de llevar la firma de un abogado y procurador.
Con la demanda se debe aportar el título de propiedad de la vivienda junto con el motivo por el que se solicita el desahucio.
Se debe dejar en claro que se requiere la devolución inmediata del inmueble al propietario y una fecha de lanzamiento para el desalojo del okupa.
Cuando la demanda ha sido admitida en el juzgado se emite un documento llamado decreto de admisión que permite al okupante ilegal un plazo de 5 días para presentar alguna prueba que lo vincule al inmueble, como un contrato de arrendamiento o título de la propiedad.
Si al cabo de 5 días el okupa no presenta ningún documento en el juzgado, el juez podrá emitir un auto que ordena el lanzamiento y a su vez la fecha de desahucio de la vivienda.
Si por el contrario el okupa lleva algún documento que le permita su estancia en la vivienda como un contrato de arrendamiento, se deberá realizar un juicio.
El auto lo dictará el juez, se emitirá una condena y la fecha de desalojo del inmueble, donde acudirán dos miembros del juzgado para el desahucio del okupante.
Es importante destacar que, en algunos casos, este tipo de desahucio puede tardar semanas o incluso meses debido a que el demandado tiene la posibilidad de presentar recursos y solicitar aplazamientos.
Proceso de Desahucio por impago de alquiler
Este desahucio se realiza igualmente mediante abogado y procurador, la demanda la debe realizar únicamente la persona que aparece como arrendador en el contrato.
Al interponerse la demanda se puede reclamar el importe de los pagos en deuda, desde el momento en que se solicitó la demanda hasta el momento de desalojo de la vivienda.
Cuando la demanda esté en trámites por el juzgado, se le notificará al inquilino, el cual tendrá un plazo de 10 días hábiles para oponerse a la demanda del arrendador.
Si el inquilino se opone a la demanda se deberá llevar a cabo un juicio y dependiendo de la sentencia del juez, se procederá a un desahucio.
Por el contrario si el inquilino no se opone a la demanda se declara un decreto de archivo que determinará igualmente la realización del desahucio.
En el caso del inquilino un procedimiento que podría evitar su desalojo sería la enervación del desahucio.
Al pagar la deuda acumulada hasta el momento de la demanda, el inquilino podría continuar habitando el inmueble, bajo la multa de que deberá pagar todos los gastos legales del mandante, como abogado y procurador.
La enervación solo se puede realizar una vez, si se repite la falta de pagos y se interpone una demanda el inquilino no podrá evitar el desalojo mediante una enervación.
Proceso de Desahucio por fin de contrato
En España los contratos de alquiler se realizan con una duración de 1 año prorrogable, es decir, si el inquilino no se quiere ir de la vivienda, por ley el arrendatario deberá prorrogar el contrato hasta que se cumplan los 5 años de contrato.
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato de arrendamiento para vivienda habitual suele durar un año, pero el propietario debe esperar al menos cinco años antes de poder finalizar el contrato, ya que esa es la duración mínima establecida por la ley.
Para que sea efectiva la demanda por desahucio se le deberá notificar al inquilino con anterioridad, pueden ser 2 o 3 meses antes de que cumpla los 5 años en la vivienda, que no se le volverá a prorrogar el contrato.
La notificación se realiza mediante un burofax, si al realizar la notificación y cumplidos los 5 años el inquilino no ha desalojado el inmueble se podrá imponer la demanda por desahucio.
Si al llegar los 5 años del inquilino en la vivienda y el propietario no notifica por medio del burofax, procede un procedimiento llamado tácita de reconducción.
Este procedimiento permitirá la prórroga del contrato por un año más hasta que se le notifique al inquilino con anterioridad de su desahucio.
El proceso de demanda una vez admitido en el juzgado deberá ser presentado mediante abogado y procurador y es muy parecido al desahucio por impagos de alquiler.
Se le notifica al inquilino del desahucio, el cual dispone de 10 días hábiles para oponerse a la demanda.
En caso de oponerse el inquilino habrá un juicio, el juez dicta sentencia donde puede o no ordenar un desalojo junto con la fecha para este.
Si el inquilino no se opone, el juez dictará fecha para el desahucio.
Proceso de Desahucio por precario
El proceso de desahucio se puede realizar cuando se ha okupado la vivienda ilegalmente sin autorización del propietario o cuando se ha dado autorización de residir en el inmueble a una persona sin que esta pague ningún alquiler.
Antes de procesar la demanda, se debe contactar con los okupantes y exigir el desalojo del inmueble.
Si los okupantes no desalojan voluntariamente del inmueble se puede comenzar el proceso de demanda por precario.
Cuando el proceso es admitido en el juzgado el demandante deberá probar que es el dueño legítimo del inmueble.
Además de presentar un requerimiento de devolución que indique que se revoca su autorización de okupar la vivienda en caso de que se hubiera permitido anteriormente.
El proceso para resolver la demanda será mediante un juicio verbal, que es una opción más expedita que el procedimiento ordinario en casos civiles.
El juzgado fijará la fecha para la audiencia y, posteriormente, emitirá un veredicto.
Si el demandado no presenta una apelación dentro de 20 días hábiles, deberá evacuar la propiedad (ya sea una vivienda o terreno), de lo contrario se producirá un desalojo forzoso.
Los procesos de desahucio en España pueden ser complejos y variar según el tipo de contrato y la situación específica.
Es importante destacar que las leyes españolas protegen los derechos de ambas partes.
Tanto el propietario como el inquilino tendrán deberes y derechos acorde a la Ley de Arrendamientos.
Sin embargo, se han dado casos de abusos e injusticias en algunos procesos de desahucio, por eso es importante contar con asesoría legal experta en estos procedimientos.
Realizar los pasos adecuados podría hacer una gran diferencia en el tiempo de recuperación de un inmueble.
Coméntanos ¿Ya conocías acerca de estos procesos?