En España, un «precario» se refiere a una situación en la que una persona o entidad hace posesión de un bien sin tener ningún tipo de título legal que le permita hacerlo.
En los casos de desahucio por precario se refieren a la posesión de un inmueble donde el residente no tiene ninguna legalidad para poseerlo, así como un contrato de alquiler o una escritura de propiedad.
Contenido:
¿Cuándo se produce un desahucio por precario?
Tipos de desahucio por precario
¿Cómo se tramita el desahucio por precario?
¿Cuándo se produce un desahucio por precario?
Este término a pesar de no estar definido por la ley sí lo define la jurisprudencia, donde amplían el concepto de “precario”, el cuál será válido cuando sean factibles los siguientes elementos:
- Cuando se haya accedido al inmueble con o sin el consentimiento del propietario o la persona con derechos sobre la vivienda y el “precario” se rehúse a abandonar la propiedad previa petición del dueño.
- Cuando el ocupante no pague renta por su estancia, ya sea porque entró ilegalmente o porque el propietario cedió la propiedad temporalmente sin alquiler alguno.
- Cuando se está haciendo uso del inmueble por tiempo indefinido.
Tipos de desahucio por precario
- Con consentimiento del propìetario: Son casos donde el propietario cede verbal y temporalmente un inmueble a otra persona sin acordar el pago de una renta o alquiler por la estancia del ocupante.
Muchos de estos casos pueden darse cuando una persona o un familiar cede su propiedad a otra persona por lo general conocida y sin realizar ningún contrato de por medio.
Algunos de estos casos suceden tipo préstamos, donde una de las partes está en posición de ceder el inmueble por un período de tiempo a la otra parte y cuando el propietario decide recuperar su propiedad el ocupante no la devuelve. También sucede cuando una persona prefiere ahorrarse el declarar sobre una renta recibida.
- Sin el consentimiento del propietario: Sucede cuando una persona desconocida accede a un inmueble ilegalmente, es decir, sin la autorización ni conocimiento del propietario.
En otras palabras, el precario realiza una ocupación ilegal o no autorizada de un inmueble, lo que también puede definirse como una okupación.
Hasta el año 2018 el desahucio por precario era el proceso judicial utilizado para realizar desalojos por okupación, era el único que contemplaba la ley en ese momento.
A partir de ese mismo año se aplicó un proceso especial llamado desahucio express para tratar exclusivamente los casos de okupación, puesto que en teoría sería un proceso más rápido.
En estos casos no se puede recuperar la propiedad por vía de hecho (prescindiendo del procedimiento legal establecido), si el propietario realiza un desalojo por medios propios, sus acciones podrían acarrear delitos de coacción, violencia o intimidación, todas siendo conductas penalizadas por la ley.
Por lo tanto si el propietario quiere recuperar su vivienda debe presentar una demanda por desahucio de precario o una demanda por desahucio express dependiendo de cual sea el caso.
También tiene la opción de contratar a una empresa especialista en desalojos para realizar una desahucio extrajudicialmente si así lo requiere.
¿Cómo se tramita el desahucio por precario?
El proceso de desahucio por precario en España se lleva a cabo cuando el propietario legítimo de la propiedad desea recuperarla de la persona que la ocupa ilegalmente.
A diferencia de los desahucios por impago de alquiler, en los cuales existe un contrato de arrendamiento, el desahucio por precario se basa en la ocupación ilegal y, por lo tanto, sigue un proceso legal diferente.
Negociación
Antes de recurrir a la vía legal, es posible intentar negociar con el ocupante ilegal para llegar a un acuerdo mutuamente beneficioso. Esto podría incluir ofrecer un plazo razonable para que el ocupante se vaya voluntariamente.
Asesoramiento legal
Consultar con un abogado especializado o profesionales en el área de desahucios puede ser fundamental. El especialista puede guiar al propietario a través del proceso legal y asegurarse de que se sigan todos los procedimientos correctos.
Demanda judicial
Si el ocupante ilegal se niega a abandonar la propiedad o no responde a la notificación, el propietario puede presentar una demanda judicial por desahucio por precario ante el juzgado correspondiente.
En esta demanda, el propietario debe demostrar que tiene la propiedad legítima y que el ocupante carece de cualquier derecho legal para permanecer en ella.
También se debe presentar un requerimiento donde conste el retiro del consentimiento de habitabilidad de la propiedad en caso de que sí se hubiera producido la autorización.
Juicio
La disputa será resuelta mediante un juicio verbal, que es un procedimiento civil más ágil que el proceso ordinario donde el tribunal establecerá la fecha para la audiencia y luego emitirá un veredicto.
Si el demandado no presenta una apelación en los próximos 20 días laborables, se le exigirá abandonar la propiedad, ya que, en caso contrario, se llevará a cabo el Lanzamiento.
Lanzamiento
En este proceso, fuerzas de seguridad se presentarán en la propiedad y procederán al desalojo físico del ocupante ilegal.
La expulsión física de la propiedad se lleva a cabo en compañía de un equipo judicial que documenta el estado de la propiedad en un registro, permitiendo que el propietario pueda reclamar una compensación en caso de daños en el inmueble.
Siempre que la ocupación del inmueble cause algún perjuicio al propietario, ya sea por su incapacidad para disponer de él, alquilarlo o venderlo, debido a daños, suministros impagados, gastos legales, entre otros motivos, según la ley el demandado puede ser responsable de compensar económicamente al propietario por su ocupación ilegítima en términos de daños y perjuicios.
Además, después del proceso legal, existe la posibilidad de tomar medidas legales adicionales a través de la vía penal, presentando acciones por usurpación de la vivienda, conforme al artículo 245 del Código Penal.
Es importante destacar que el proceso de desahucio por precario debe seguir todas las normativas legales. Los tiempos y procedimientos pueden variar según el juzgado y la situación específica, por lo que es fundamental contar con asesoramiento legal adecuado durante todo el proceso.