El desahucio es la ejecución de un desalojo ya sea por un procedimiento judicial o por una mediación o acuerdo con el arrendatario/inquilino/ocupante.
En el desahucio de un local comercial o local de negocio se aplica un procedimiento bastante similar al que se realiza para la recuperación de una vivienda ya que ambos casos tratan sobre la recuperación de un inmueble.
En España, la justicia no hace diferencia entre residencias particulares y de locales comerciales, por lo que el procedimiento para llevar a cabo un desahucio de un local comercial seguirá un proceso específico y se basará en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Contenido:
Causas para un desahucio de local comercial
Características de la demanda de desahucio comercial
Procedimiento para llevar a cabo un desahucio de un local comercial
Causas para un desahucio de local comercial
Esta ley admite diferentes motivos por los cuales se puede presentar una demanda de desahucio de un local comercial, pero generalmente incluyen las siguientes causas:
1. Impago del alquiler: Si el arrendatario no paga el alquiler en los plazos acordados en el contrato de arrendamiento, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio.
2. Finalización del contrato de arrendamiento: Cuando llega a su término el período establecido en el contrato de arrendamiento o si existe una cláusula de rescisión anticipada, el propietario puede solicitar el desahucio para recuperar la posesión del local.
3. Uso distinto al acordado: Si el arrendatario utiliza el local para fines distintos a los establecidos en el contrato y sin el consentimiento del propietario, este puede iniciar un proceso de desahucio.
4. Incumplimiento de obligaciones contractuales: Si el arrendatario incumple otras obligaciones estipuladas en el contrato, como realizar reparaciones necesarias o mantener el local en buenas condiciones, el propietario puede presentar una demanda de desahucio.
5. Okupación del local: En muchos casos cuando un local ha estado vacío por algún tiempo pueden presentarse ocupantes indeseados por lo cual es posible realizar un procedimiento de desahucio express indicado específicamente para solventar este tipo de casos o contratar une empresa de desocupaciones especializado en desahucios contra okupas.
Características de la demanda de desahucio comercial
- Deben claramente exponer la razón para solicitar el desalojo y los pagos de alquiler pendientes.
- Se debe realizar una solicitud al juez por la finalización del contrato.
- Se requiere que un abogado y un procurador firmen la solicitud.
- Las personas físicas no están obligadas a pagar tarifas adicionales y pueden pedir que el deudor cubra los costos de los profesionales involucrados.
- En el caso de personas jurídicas, sí deben pagar tasas judiciales además de los honorarios profesionales.
- Es esencial adjuntar una copia del contrato de arrendamiento.
- Si se envió un burofax este también debe ser adjuntado en la demanda.
Procedimiento para llevar a cabo un desahucio de un local comercial
Notificación al arrendatario
El propietario debe notificar por escrito al arrendatario su intención de iniciar el proceso de desahucio si no abona la deuda acumulada o desaloja el inmueble en un plazo determinado.
Esto debe hacerse de acuerdo con las formalidades legales y plazos estipulados en la LAU.
Demanda judicial
Si el arrendatario no responde a la notificación o no cumple con las condiciones establecidas, el propietario puede presentar una demanda ante el juzgado competente o en una institución arbitral cuando corresponda por contrato.
En esta demanda se detallarán los motivos del desahucio.
Admisión de la demanda
Una vez presentada la demanda, esta puede tardar desde 1 mes como mínimo o muchos más para ser admitida, el tiempo lo determinará el juzgado. En el decreto de admisión de demanda se fijará una fecha para el juicio y para el desahucio.
El demandado posee un total de 10 días hábiles para enervar el desahucio o presentar una oposición a la demanda, en caso tal de presentar una oposición se llevará a cabo un juicio y a su vez una sentencia.
Juicio
Ambas partes comparecen ante el juez, los abogados ratifican la demanda, se presentan pruebas si el juez lo acepta y se procede a esperar por la sentencia.
En la mayoría de los casos cuando el inquilino/ocupante/arrendatario no se opone a la demanda, el proceso termina en un decreto de archivo, es decir un ordenamiento judicial por parte del juez que implica que el procedimiento legal tiene su resolución la cual es por lo general la terminación del contrato y el ordenamiento del desahucio.
La principal diferencia de ambos conceptos es que uno termina a raíz de un juicio y el otro no.
Cuando el juez ha dictado sentencia, y el demandante gana la petición se condena al inquilino a:
- Ser desahuciado.
- Cancelar la deuda acumulada.
- Pagar los costos del proceso (abogado y procurador).
Lanzamiento
Si el arrendatario no cumple con la sentencia, el propietario puede solicitar la ejecución del desahucio, con la ayuda de las autoridades judiciales y policiales si es necesario.
Al comenzar un procedimiento de desahucio es importante considerar que cada caso es distinto y cada uno puede presentar particularidades en cualquier etapa de la demanda, por eso se aconseja de manera vehemente la asesoría de profesionales que guíen al demandante de principio a fin.
Además, se debe tener en cuenta que las leyes pueden cambiar en las distintas comunidades autónomas, por lo que es fundamental consultar a un abogado sobre la legislación vigente en el área donde se realizará la demanda.