Al realizar un cobro a morosos existen dos vías distintas de cobros. La primera será la vía cordial, donde se intentará por medios convencionales obtener el pago adeudado o el desalojo del inquilino sin necesidad de acudir a un juzgado o presentar una demanda por impagos.
La segunda vía es tomar acciones legales, existen diferentes formas de realizar una demanda a morosos ya que dependerá del caso particular del propietario y del inquilino, además del curso de acción que desee tomar el propietario, si solo le interesa desalojar al inquilino, reclamar los impagos o ambas opciones.
Se destaca el hecho de que existen diferencias en algunas leyes de ciertas comunidades autónomas como Las Islas Baleares (Mallorca, Menorca e Ibiza), donde pueden variar los tiempos del juzgado o ciertos requisitos.
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Vía cordial
Se trata de intentar por todos los medios posibles solventar el cobro de la deuda sin llegar a un juicio, se tomarán en cuenta el tiempo de morosidad, el comportamiento del inquilino y qué circunstancias existen para que ocurra una morosidad.
Siempre teniendo en cuenta que cada caso es particular y que es recomendado acudir a profesionales expertos en estos ámbitos jurídicos con experiencia previa en cobro a morosos.
Ya que ellos están capacitados y poseen información de todas las posibilidades y vías existentes para realizar estos cobros tanto de manera extrajudicial como judicial de la manera más ventajosa posible para el arrendador.
Una de las herramientas que destacan al momento de realizar un cobro a morosos por vía extrajudicial son los ficheros de morosos, para entrar en contexto los ficheros se encargan de recopilar información sobre el incumplimiento de pagos de individuos y empresas, también conocido como listados y registros de morosos.
Estos ficheros, generalmente automatizados, brindan información sobre la capacidad económica de las personas y entidades, centrándose en aquellos que cumplen o no con sus deudas.
De este modo, una persona que esté incluida en estos registros enfrentará mayores obstáculos al intentar obtener financiamiento, negocios, alquileres entre otros, debido a la suposición de que no es solvente.
Acciones a tomar
Varias de las acciones a realizar antes de tomar vías legales a partir de diferentes formas de comunicación son:
- Llamadas al teléfono, mensajes al WhatsApp, correos electrónicos, visitas al domicilio arrendado, o incluso cartas de solicitud, tanto ordinarias como certificadas o burofax
La intención de entablar comunicación con el inquilino es agotar los medios posibles para obtener el cobro de la deuda utilizando medios más sencillos intentando no llegar a mayores conflictos si no es necesario.
- Reclamar el cobro por escrito de manera más contundente.
Existen ocasiones donde presionar un poco o ser más firmes al momento de un cobro a morosos puede surtir efecto al persuadir al arrendatario de que si no paga las deudas se procederá a tomar medidas legales para llegar a una solución.
- Contratar una empresa de recobro
Muchas de estas empresas poseen herramientas como el fichero de morosos y conocen que acciones se pueden realizar para lograr un pago de deudas favorables y sin mayores complicaciones a sus acreedores.
- Uso directo del fichero
El fichero a morosos actúa como un forma de presión indirecta para reclamar un impago,
ya que son muchas las empresas, bancos, etc, que verifican estas listas y el estar allí puede fácilmente negar el acceso a un crédito, un préstamo o incluso una contratación por parte de terceros.
Cuando ninguna de estas opciones es factible y no se llega a ningún acuerdo con el arrendado, se procede a tomar medidas judiciales, imponiendo una demanda por impagos al morador.
Vía legal
El cobro de una deuda por vía judicial puede ir de tres maneras, realizando un reclamo de deudas más el desahucio del inquilino por impago de alquiler, demandar un desahucio solamente por un impago de alquiler o reclamar solamente el monto adeudado.
Un punto importante a resaltar cuando se piensa comenzar un proceso judicial es nunca caer en conflictos considerables con el inquilino.
No se debe cambiar las cerraduras del domicilio ni entrar sin previa autorización del inquilino, ni cortar los suministros de este, ya que el realizar cualquiera de estas acciones cabría en el ámbito de allanamiento de morada o coacciones por parte del arrendador.
Al momento de comenzar una demanda de desahucio esta
debe contar con un abogado y un procurador, exponiendo las razones por las cuales se solicita el desahucio como es el impago de renta, de servicios, de comunidad, entre otros.
A su vez, se puede reclamar en una misma demanda el pago de la deuda acumulada de alquiler así como el coste asumido por el arrendador para realizar el procedimiento de reclamos de deudas o desahucio.
Actualmente los procesos de desahucio y reclamación de rentas pueden variar en duración ya que cada caso es distinto.
La duración media de cada proceso oscila entre los 4 meses a 8 meses, el tiempo dependerá de la cantidad de casos que tenga el juzgado, y si no existen mayores inconvenientes en el proceso (que el inquilino se declare vulnerable, se oponga a la demanda).
Cuando ya se ha presentado y procesado la demanda, en el plazo de un mes se admitirá el proceso de desahucio junto con la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento (en caso de no haber juicio).
Opciones del inquilino
Al momento del inquilino recibir el decreto del desahucio posee las siguientes opciones:
- Continuar en el inmueble sin pagar nada, de llegar a tal caso en el día del lanzamiento, personal del juzgado deberá proceder a desalojar el inquilino y devolver el inmueble a su propietario.
- Pagar lo adeudado y desalojar el inmueble
- Pagar lo adeudado y continuar en el inmueble
- Desalojar el inmueble y no pagar lo adeudado
- Oponerse a la demanda, resultando en una extensión del proceso judicial que llevará a juicio.
En el caso de oponerse el inquilino a la demanda se realizará un juicio donde el juez dictará sentencia y procederá a sentenciar el pago de lo adeudado y los costes del procedimiento legal al inquilino en caso de que la sentencia favorezca al demandante (propietario).
Al final del día cada impago corresponde a un problema, independientemente de cual sea su origen, se da por sentado que al realizar un acuerdo verbal o escrito se debe cumplir con lo pactado sin excepciones, a menos que se realice otro acuerdo con el acreedor.
Tomar medidas para obtener lo pactado es lo conveniente a hacer, siempre teniendo la precaución de que se debe comenzar un proceso de cobro a morosos con toda la información apropiada, tomando medidas seguras y legales.
Además de asesorarse con profesionales en el ámbito antes de proceder a formalizar una demanda para evitar futuros conflictos.