La nueva ley de vivienda 2023 llega a un acuerdo el pasado 14 de abril, tras un año de negociaciones.
Esta nueva ley pretende incorporar medidas que faciliten el acceso a viviendas en el país, enfocándose en el sector inmobiliario y la regulación del alquiler de inmuebles.
Algunas medidas presentes son la limitación al aumento de los precios de alquileres, creando beneficios fiscales para los propietarios que alquilen sus propiedades.
La nueva ley de vivienda también pretende modificar el proceso de desahucios, incluyendo nuevas prórrogas que extenderán los procesos de desalojo por hasta dos años.
Una medida bastante polémica para la situación actual en torno a las okupaciones. Incluyendo otra medida de protección donde los procedimientos de desalojo podrán cancelarse sin ninguna fecha predeterminada.
Estas son algunas de las medidas más relevantes de la nueva ley de vivienda 2023
- Medidas de protección frente a los desahucios
- Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria
- Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
- Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres
- Nueva definición para grandes tenedores
- Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
- Beneficios fiscales para propietarios
Medidas de protección frente a los desahucios:
Se incluirán nuevas medidas en los procedimientos de desahucio que podrían extender el proceso por hasta dos años.
Se podrán impedir los desahucios sin fecha ni hora predeterminada, de esta manera se obligará a los demandantes a iniciar el proceso de desalojo nuevamente.
Todas aquellas personas en situación de vulnerabilidad tendrán un acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales.
Igualmente la ley permitirá que las ciudades autónomas gestionen sus propios mecanismos de mediación y alternativa habitacional que consideren convenientes.
Incluyendo el posible uso de bonos estatales para ofrecer alternativas de viviendas o de realojamientos para personas en situación precaria.
Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria
Todos los gastos que se produzcan al realizar el alquiler de un inmueble los cubrirá el propietario, incluyendo la comisión de la inmobiliaria, que anteriormente era pagada por el inquilino y ahora la debe cubrir el arrendador.
Cualquier gasto adicional como renovaciones, comunidad, tasa de basura, que pueda aumentar la renta de alquiler quedarán prohibidos, a menos que haya sido pactado previamente con el inquilino.
De igual forma, se eliminan las cláusulas que permitían no aplicar ciertas medidas de la ley de viviendas en el supuesto caso de que tanto inquilino como arrendador llegaran a un acuerdo.
Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
La declaración de una zona tensionada recaerá en cada comunidad autónoma, basado en ciertos criterios expuestos en la nueva ley de vivienda.
Se deben cumplir algunos de los dos criterios principales para que una zona sea considerada “zona tensionada”
Criterio 1: “Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares”
Criterio 2: “Que el precio de compra o alquiler de la vivienda se haya incrementado en al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada”
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres
Una de las medidas que recoge esta nueva ley será la regulación de todos los alquileres en áreas tensionadas, en esta medida se incluyen los inmuebles que ya estén en el mercado inmobiliario así como para los nuevos contratos.
Sin importar si son grandes o pequeños propietarios, esta medida abarca a ambos, y tendrá como objetivo “mejorar el acceso a la vivienda”.
Se tomará en cuenta si el propietario es pequeño o gran tenedor para determinar el tope del alquiler de la vivienda.
Es decir, para pequeños propietarios se realizará una indexación del precio de alquiler anterior en vigor, y para grandes tenedores se aplicará un índice de contención de precios que está próxima a definirse.
Un punto importante a tomar en cuenta es que esta medida de regulación de alquileres se realizará únicamente en zonas consideradas como “zona tensionada”.
Nueva definición para grandes tenedores
Una de las medidas que se modificaron en la nueva ley de vivienda 2023 fue la reducción de la posesión del inmueble para gran tenedor, acordada anteriormente a 10 inmuebles y actualizada en la última propuesta a 5 inmuebles.
Es decir, se considerará gran tenedor a toda persona jurídica o física que sea propietaria de 5 o más propiedades.
Se considerará pequeño propietario a toda persona jurídica o física que sea propietaria de 4 o menos propiedades.
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Esta nueva normativa dejará de tener en cuenta el IPC y se determinará un nuevo índice para controlar los aumentos de precios en alquileres.
Se aplicará un aumento límite del 2% en el año 2023, que aumentará a un 3% en el año 2024 y a partir del 2025 se espera un nuevo índice que indique la actualización de los precios de alquiler.
Así como la creación de un nuevo índice referencial por el cual se regirán todos los alquileres.
De acuerdo a el artículo 148.3 de la Constitución española “las competencias de vivienda pertenecen a las comunidades autónomas y ayuntamientos”
Por lo tanto será labor de estas instituciones decidir, una vez aprobada la norma, si aplican o no las medidas de alquiler que propone la nueva ley de vivienda 2023.
Beneficios fiscales para propietarios
A los pequeños propietarios que posean un inmueble en una zona declarada como “tensionada” se les aplicarán incentivos fiscales en el Impuesto sobre la renta de personas físicas.
No se conocen las cifras definitivas de estos incentivos, más que será una compensación por incorporar sus propiedades en el mercado inmobiliario.
Así como compensar la imitación del precio de los alquileres, por ahora no han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales.
En los últimos años, el acceso a una vivienda en España se ha vuelto cada vez más difícil para muchas personas y familias debido a diversos factores.
Por esta razón, se hace necesario la elaboración de una ley de vivienda que garantice el derecho a un techo digno y adecuado para todos los ciudadanos.
Para lograr esto, se deben considerar varios aspectos, como el acceso a una vivienda asequible, la protección de los derechos de los inquilinos y así como de los propietarios.
Si bien es cierto que existe una falta de viviendas para alquiler en el país no se puede omitir, los derechos de los propietarios en una ley de viviendas.
Esta ley debería contemplar medidas más concretas para la protección jurídica de los bienes inmobiliarios, y no omitir la situación de las okupaciones, una problemática tan presente en este momento.